🏠不動産投資と📈買取業に共通する『負けない法則』とは？🤔

こんにちは。本日は「不動産投資と買取業に共通する負けない法則」について書いてみたいと思います！

借り手のつく賃料は決まっている

不動産で投資をする方法はシンプルです。

①　物件を買う
②　入居してもらう

この中で苦労を伴うのは、②の方です。大家、つまり投資家としては、できるだけ高く貸したいと考えます。でも借り手の方は、出せる金額から物件を探していきます。

仮に駅からの距離がまったく同一で、スペックもほぼ同じ二つの物件があったとします。

物件１；70平米・駅徒歩15分・５階・エレベータなしで家賃10万円
物件２；80平米・駅徒歩15分・４階・エレベータなしで家賃11万円

これだけ見たら、どちらもニーズは同じくらいだと思いますよね。でも実際の市場では、物件１(家賃10万円）が圧倒的に早く借り手が付いてしまいます。

実は上記の2物件、筆者が賃貸に出しているものの実例なんですね。二つとも同じマンション内にあり、違うのは階数と広さのみです。

貸し出す前は、どっちも同じくらい早く決まるだろうと思っていました。結果は、、、

物件１は改装中に内覧が入って契約となりました。でも物件2の方は、改装から入居いただくまで9か月を要してしまいました。

もう少し舞台裏を話しますと、物件2は最初に高めの家賃を設定し、何度か値下げして11万円にて入居者さんが決まりました。何のことはありません、家賃設定が間違っていたということですね。

この辺りは、なにせ母数が小さすぎて参考になるかわかりません。ただ、上記のことで自分が改めて認識したことがあります。

それは、「不動産投資は入り口で決まる」ということです。

投資家の最終リターンはベル曲線に収束する

不動産投資の最終リターンは、いわゆる「ベル曲線」を描くと考えると分かりやすいと思います。イメージとしては、以下のような感じでしょうか。

↑ 不動産の賃料設定と投資家の最終リターンはベルカーブに収束する・・・の図

横軸は賃料、縦軸は投資家の最終リターンです。

賃料が安すぎれば、そもそも投資した意味がありません。上の図だと中心から左側に向かうパターンです。

物件を手に入れて貸し出すまでの総投資額に対して、年間の利回り※１が２％とかになってしまうなら、「それって米国債でも買っていた方がマシじゃね？」となってしまいます。

不動産投資は、すぐに現金化できる機能（流動性といいます）を手放す代わりに、代償として家賃という利回りを手に入れる行為です。

流動性を手放した上に利回りが同じなら、流動性のある米国債の方がマシという考え方も、成り立つかもしれません（為替リスク考えなければ）。

逆に家賃を高めに振ってしまうと入居者が約定せず、時間コストばかり支払うことになります。

計算上の利回りが良くても、入居者が決まらなければ絵にかいた餅です。それどころか、毎月の管理費などで利回りはマイナスとなります。

為替でドル円を下手な水準で売り持ちし、含み損を抱えたままスワップ金利ばかり口座から抜かれているような状況ですね。

まあ、近所に半導体の工場でも建てば別ですが、現実的に投資家に残された選択肢は、入居者が決まる水準まで家賃を下げ続けるしかないんですよね。

※１
利回りとは、不動産投資で物件に投資した額に対して、1年間で得られる収益の割合のことです。例えば、1,000万円の物件を購入し、年間の家賃収入が100万円だとしましょう。この場合、利回りはラフに以下のように計算します。

利回り = (年間の家賃収入) ÷ (物件の購入価格) × 100
= (100万円) ÷ (1,000万円) × 100
= 10%